Прошедшая пандемия вызвала на рынке жилья настоящую лихорадку. Переезд людей по всей Америке тоже не добавляет стабильности: цены в отдельных штатах взлетели до небес. О сегодняшней ситуации на рынке, о хитрых лендлордах, о тараканах и о лучшем времени для учёбы на агента по недвижимости мы пообщались с Лилией Зубковой, риелтором из Атланты.

– Лилия, складывается впечатление, что в Америке идёт какое-то перераспределение населения: все переезжают. Это действительно так?

– Да, в последнее время наблюдается такой процесс, что люди переезжают из штата в штат, особенно на юг. Пандемия очень повлияла на рост цен в недвижимости, но сейчас мы от пандемии всё дальше и дальше. Цены пока ещё высокие, но по моим наблюдениям за последние месяцы, многие продавцы уступают цену и даже дают бонусы, то есть берут на себя расходы на клозинг (сделку). Буквально в недавней сделке, в которой я представляла интересы продавца, нам дали 10 тысяч на клозинг и снизили стоимость самого дома. То есть уже есть такая тенденция снижать цены. Рынок сейчас уже немножко не рынок продавца, когда продавец диктовал все условия.

– Означает ли это, что сейчас удачное время для того, чтобы покупать недвижимость?

– Сейчас, как говорится, золотая серединка. Процент по ипотеке уже упал, а продавец может уступить в цене. До этого было много случаев, когда покупатели переплачивали десятки тысяч, чтобы «ухватить» понравившийся дом. Но цены тогда были на порядок ниже. А сейчас они превысили ту линию, когда человек может себе позволить купить за эти деньги.

– Может ли этот ценовой «пузырь» лопнуть, как уже случалось когда-то?

– Я не думаю, что он может лопнуть. Цены сейчас некоторым образом стабилизировались по сравнению с ценами пару лет назад, когда покупатели переплачивали. Если в доме есть недостатки, то продавец в основном их устраняет, и даже охотно, если это небольшой ремонт. А если смотреть на новое строительство, то там вам предлагают и покрытие стоимости клозинга, и более низкий первоначальный платёж, то есть идут на многие уступки.

– Можно заметить интересную вещь: выставляют на продажу дом с плохими фотографиями, на которых захламлённые комнаты, валяются вещи...

– Это зависит от агента, как он подготовит своего продавца. Например, я бы не позволила выставить такие фотографии. Мы вычищаем дом, потом делаем фото и выставляем объект на продажу. Не все готовы это делать, но надо объяснять своему клиенту, что это привлечёт покупателя, потому что ужасные фотографии только оттолкнут. Это зависит ещё и от возраста продавца. Если, например, это пожилая пара, для неё сложно за короткое время убрать весь дом и сдать лишние вещи на склад. Также многое зависит от ситуации, торопится ли человек с продажей, планирует ли её заранее и насколько он может продлить процесс продажи. Если говорить о более дорогом ценовом сегменте, то там многие даже нанимают специального фотографа и декорируют дом для продажи.

– А каков средний срок ожидания потенциального покупателя после выставления дома на продажу (если можно говорить о среднем)?

– Месяц – это уже показатель того, что недвижимость находится в продаже долго. При адекватной цене в течение недели можно получить предложение – оффер. Если в течение 10 дней не получили оффер, значит, цена завышена. Тогда можно её немножко снижать и привлечь покупателей. Снижение цены происходит плавно.

– Вы представляете и покупателей, и продавцов?

– Да, я работаю с покупателями и продавцами, а также с новым строительством, с земельными участками. Сейчас всё больше людей обращается за покупкой земли, потому что не все могут купить дом даже за 250 тысяч, для многих это высокая цена. И мы планируем, как купить землю и что можно с этой землёй сделать. И это выходит дешевле, чем у застройщика. Нужно только иметь хороших исполнителей на все работы, чтобы не получилось некачественно или слишком долго. Есть ряд проверенных контракторов, которых я могу рекомендовать, с которыми уже работали. Можно брать расчёт стоимости от нескольких компаний, и смотреть, какая стоимость вам подходит. Не берём слишком низкую и слишком высокую, берём среднюю, чтобы расчёт был реалистичным.

– Мне кажется, частное строительство – это процесс, на который может уйти много нервов.

– Вообще это интересный и креативный процесс. Если люди хотят создать что-то своё, то эта работа просто в удовольствие. Ты можешь построить всё по своему проекту, как ты хочешь. Но надо помнить, что до того, как купить участок, нужно пойти в два учреждения – в департамент здравоохранения и в местную администрацию. Одобрения от них очень важны. Если одно из них даёт подтверждение, а другое нет, тогда нет шансов построить. Всё должно быть подтверждено на бумаге. Нужно протестировать почву, потом встретиться с архитектором – можно ли здесь построить такой дом? Есть много нюансов, которые нужно учесть до того, как купишь землю. Чтобы участок не «ушёл», это нужно прописать в контакте, чтобы покупатель мог пройти все подтверждения в определённый срок. Агент вам поможет со всеми этими вопросами.

– А с арендой жилья вы помогаете?

– Да, с этим я тоже помогу. В последнее время очень многие приезжают жить в нашу Атланту, и многим я нашла интересные варианты. Уже есть аренда апартментов даже не на год, а на три, шесть, девять месяцев. Для аренды нужен кредитный рейтинг, нужна работа, документы, и счёт в банке с суммой в размере не меньше депозита за два-три месяца. Если у новоприбывших ещё нет кредитного рейтинга и работы, то надо найти косайнера, то есть поручителя. Им может стать кто-то из родственников или знакомых. Я видела многих, кто помогал своим друзьям.

– А сталкивались ли вы с недобросовестными арендодателями, которые стараются не вернуть депозит жильцу, когда он выезжает?

– К сожалению, это бывает, и было всегда. Если, допустим, в доме что-то повреждено, даже какая-то мелочь, тут всё зависит от лендлорда, насколько он щепетильный в этом деле. И во сколько ему обойдётся этот ущерб. Многие жильцы сами соглашаются что-то доделать или доплатить. В основном, если сломано что-то серьёзное, то депозит действительно не возвращается.

Чтобы подстраховаться, я бы посоветовала, прежде чем въехать, проверить всё в доме или апартменте и составить чек-лист. Пройти по всем помещениям и отметить, что неисправно, сломано, не покрашено. Все эти моменты надо всегда прописывать на бумаге. И при выезде сделать точно такой же обход вместе с лендлордом или хозяином. Ни в коем случае нельзя просто отдать ключи и выехать. Потому что через полмесяца или через месяц лендлорд может прислать вам письмо о том, что вы вообще там весь дом разгромили. Обязательно нужно делать фотографии помещений при въезде и ещё раз при выезде, тогда более-менее арендатор будет защищён.

Очень внимательно надо отнестись к холодильнику, чтобы он был вымыт и чтобы был всегда включён. То есть при сдаче жилья холодильник надо оставить включённым. Был такой случай, когда весь дом вымыли, холодильник почистили и выключили его, и там стала образовываться плесень. За эту плесень арендатору потом выставили большой штраф.

– Ещё есть такая проблема в нашем штате (да и не только в нашем), как наличие тараканов. С этим можно что-то сделать?

– Если речь идёт о большом жилом комплексе, то надо бороться всем, кто в нём живёт. И надо, конечно, обрабатывать свой апартмент, найти такие средства, чтобы они не были вредны для здоровья. Или вызвать специальную компанию, которая выполнит эти работы. На это время лучше уйти из дома. Также надо попросить соседей сделать то же самое – будет больше эффекта, чем когда борется кто-то один.

– А если говорить о недобросовестных риелторах – почему они бывают недобросовестными? Они не заинтересованы или слишком заняты?

– Во-первых, это зависит от характера человека, его воспитания и подхода к работе. Лично я подхожу к работе очень ответственно, люблю людей, люблю то, что я делаю. Мне нравится помогать и объяснять. И я очень досконально всё проверяю и не боюсь выполнить работы больше, нежели с меня спрашивают. Агенты часто делают всё в рамках своих правил и не более того. Ну и, действительно, бывают чрезмерно загружены. Когда у тебя много клиентов, ты можешь упустить что-то важное, и это бывает большой ошибкой. На нас ложится много ответственности, чтобы мы клиента провели от начала и до конца сделки.

Например, чтобы подать оффер, мы должны быть на 99 процентов уверены, что квалифицируемся на этот дом и на эту сумму. То есть я не пойду подавать оффер, если у покупателя нет одобрения от банка. Всё равно будет отказ. Некоторые идут на это, потому что хотят именно этот дом, хотя с банком ещё не поговорили. И потом сделки срываются.

Агентов сейчас стало больше по сравнению с тем, что было раньше. Но я чаще сталкиваюсь с хорошими агентами, и мы работаем профессионально каждый со своей стороны. То есть мы должны помочь клиенту купить или продать дом, и мы стараемся это делать.

– Сейчас подходящий момент, чтобы стать агентом по недвижимости?

– Если у вас есть возможность учиться, то время всегда подходящее. Хотите стать агентом – в первую очередь надо обязательно выучить английский язык. Потом можно найти агентства, которые помогут вам с обучением по профессиональным вопросам и подготовят к сдаче экзамена. Или можно взять уроки онлайн, потом сдать экзамен в агентстве, после чего выходить на экзамен штата. Нужно пройти через два экзамена, тогда получишь лицензию.

– А какими качествами нужно обладать, чтобы быть агентом?

– Во-первых, нужна внимательность, пунктуальность. Нужно уметь общаться с людьми, это очень важный фактор. Любой человек может быть агентом, но если он не любит людей, ему не нравится разговаривать с ними или уделять им больше времени, чем ожидаешь, то лучше не начинать это дело.

Клиенты – это всегда реальные люди со всеми их тревогами, волнениями. Мне иногда пишут в одиннадцать-двенадцать ночи. Как-то в полночь позвонила женщина и начала говорить про дом, который ей надо продать; договорились обсудить всё утром. В общем, она так и не перезвонила, я забыла о ней, а через год она появилась и мы заключили три сделки. То есть один странный ночной звонок сделал три сделки. Через год, правда, но сделал.

Бывает и такое, что уедешь в отпуск, а клиенту очень захочется прямо в этот момент подать оффер. И клиент не хочет ждать. Я выхожу из океана, подключаю хот-спот и пишу оффер! То есть в этом деле нужна гибкость, нужно уважение к людям и умение оставаться позитивным в любой ситуации. Принимать всё как оно есть. Вот это помогает нам в нашей индустрии.

– А как клиентам уберечься от мошенничества в сфере недвижимости?

– Это очень правильный вопрос, сейчас надо быть очень и очень внимательными. Много всего выставляют, например, на Craigslist, при этом сканируют чужие фотографии домов, как будто это они владельцы той недвижимости. Клиент приходит, с него берут депозит и скрываются. Это всё продуманная система. Не все выставленные в интернете дома будут «правильными» домами, за которыми стоят хозяева. Нужно всегда работать с агентом, чтобы удостовериться, действительно ли этот дом продаётся или сдаётся в аренду.

Очень осторожными надо быть с чеками, когда вам предлагают что-то или пересылают. Лучше лишний раз задать вопрос своему агенту, и даже переспросить несколько раз. А уж если стали жертвой мошенничества с недвижимостью – обращайтесь в полицию. Будут разбираться.

Тел.: (678) 367-1459

Email: liliya.zubkova@gmail.com